Prosjektutvikling

God prosjektutvikling handler om å gå fra en vag idé til et konkret, gjennomførbart byggeprosjekt med styring på tid, kostnader og kvalitet. Når prosessen er godt planlagt, reduseres risikoen for dyre feil, misforståelser og forsinkelser. Samtidig øker muligheten for et bygg som faktisk blir brukt slik det var tenkt og som holder seg verdifullt over tid.

En gjennomtenkt modell for prosjektutvikling gir struktur fra første skisse til ferdig prosjektert løsning. Den samler fagfolk, eiere, brukere og myndigheter rundt felles mål, og sørger for at alle drar i samme retning.

Hva prosjektutvikling er og hvorfor fasene betyr alt

kan forstås som alt som skjer før selve byggingen starter. Kort sagt er det arbeidet som sikrer at man bygger riktig bygg, på riktig måte, til riktig pris. Prosessen inneholder ofte disse hoveddelene:

1. Idé og behovsavklaring
2. Analyse av tomt, rammer og økonomi
3. Konseptutvikling og skisser
4. Detaljering, prosjektering og forberedelse til gjennomføring

I idéfasen er målet å forstå behovene. Hvem skal bruke bygget, og hvordan skal det brukes? Hvor mye plass trengs, og hvilke funksjoner må med? Typiske spørsmål er: Skal bygget kunne deles opp i flere brukersoner? Trengs fleksible løsninger for fremtidige endringer?

Deretter følger analyser av tomt og rammevilkår. Her ser man på reguleringsplan, byggehøyder, utnyttelsesgrad, solforhold, støy, trafikk og tilkomst. Mange prosjekter stopper eller blir unødvendig dyre fordi slike forhold ikke er vurdert tidlig nok. Strukturert prosjektutvikling flytter disse vurderingene helt frem i prosessen.

Når rammene er klare, starter konseptutviklingen. Arkitekt, rådgivere og entreprenør spiller ofte sammen. Ulike løsninger testes mot budsjett, tekniske krav og brukernes behov. Denne fasen fungerer som et filter: Man skiller ut dyre og lite praktiske ideer, og holder igjen de som skaper best verdi.

Til slutt detaljprosjekteres bygget. Her bestemmes materialvalg, konstruksjoner, tekniske anlegg og løsninger for energi og miljø. En god utviklingsprosess gir et solid grunnlag for denne fasen, slik at man slipper store omkamper når tegningene egentlig skulle være klare.

Rollefordeling, samarbeid og styring gjennom prosjektet

Prosjektutvikling krever tydelige roller og god kommunikasjon. Selv et tilsynelatende enkelt prosjekt involverer gjerne byggherre, arkitekt, rådgivende ingeniører, entreprenør, leverandører og offentlige myndigheter. Når mange aktører er inne, blir styringen avgjørende.

En erfaren prosjektutvikler vil ofte:

– bidra til realistiske budsjetter og fremdriftsplaner
– oversette tekniske faguttrykk til forståelig språk for eier og bruker
– samle beslutninger og dokumentasjon på ett sted
– avklare forventninger til kvalitet og funksjon tidlig

Et godt eksempel er håndtering av endringer. Prosjekter endrer seg nesten alltid underveis. Brukere kommer med nye ønsker, myndighetskrav justeres, eller det dukker opp forhold ved tomten som ingen kjente til. Når prosjektutviklingen er strukturert, finnes det klare rutiner for hvordan endringer vurderes, prise settes og besluttes. På den måten unngår man at små justeringer vokser til store kostnadssmeller.

Samarbeidsformen mellom byggherre og entreprenør påvirker også prosjektutviklingen. I noen prosjekter kobles entreprenør på tidlig i en samspillsmodell. Da kan gjennomføringskompetanse, erfaring med tekniske løsninger og kjennskap til markedet brukes direkte inn i utviklingen. Ofte gir det mer kostnadseffektive valg og færre overraskelser på byggeplass.

I andre prosjekter er rollene mer tradisjonelt fordelt. Da blir god dokumentasjon ekstra viktig. Tydelige beskrivelser, tegninger og kalkyler gjør at flere entreprenører kan prise prosjektet på likt grunnlag, og ferdig bygg blir mer i tråd med det som var planlagt.

Bærekraft, lønnsomhet og fordeler ved profesjonell prosjektutvikling

Kravene til miljø og bærekraft øker i byggebransjen, både fra myndigheter, leietakere og sluttbrukere. Samtidig skal prosjektet være lønnsomt over tid. Uten en bevisst tilnærming til disse temaene, er risikoen stor for at man enten bygger for dyrt, eller glemmer løsninger som kunne gitt lavere driftskostnader.

Når bærekraft tas inn i prosjektutviklingen fra starten, kan man blant annet:

– planlegge for lavt energiforbruk og smarte tekniske anlegg
– velge robuste materialer med lang levetid
– legge til rette for ombruk og fleksibel bruk av arealer
– vurdere løsninger for solceller, grønne tak eller lokal overvannshåndtering

Samtidig vurderes tiltakene opp mot økonomi. Noen miljøtiltak betaler seg raskt gjennom lavere energikostnader eller høyere leieinntekter. Andre har mer langsiktig gevinst, i form av bedre inneklima, styrket omdømme eller høyere salgsverdi.

Profesjonell prosjektutvikling handler derfor ikke bare om å få opp et bygg så rimelig som mulig. Det handler om å finne balansen mellom investering, kvalitet, fleksibilitet og drift. For en eier som skal sitte på bygget i mange år, betyr gode valg i utviklingsfasen ofte stor forskjell på bunnlinjen over tid.

Mange byggherrer velger å knytte til seg partnere som har erfaring med både egne prosjekter og samarbeid med profesjonelle utviklere. Slike miljøer har ofte bygget mange ulike typer bygg alt fra boliger og hytter til næringslokaler og rehabiliteringsprosjekter og tar med seg læring fra hvert prosjekt inn i det neste. De kjenner typiske fallgruver, vet hvor det lønner seg å bruke litt ekstra tid, og hvor enkle grep kan gi stor verdi.

For byggherrer som ønsker en trygg og strukturert vei fra idé til ferdig prosjekt, kan det derfor være klokt å bruke en aktør som har spisskompetanse på prosjektutvikling. I Norge er Ansnes Entreprenør et eksempel på en slik aktør, og mange velger å ta en tidlig prat med Ansnes når nye bygg- eller eiendomsprosjekter skal realiseres. Mer informasjon finnes på ansnes.no.